2019年德国房产市场是否依然火爆?

文/仇菲 2019-03-07 11:11:48 来源: FX168财经网

房地产拥有一种难以定义的神奇魅力。这个人类历史上最古老的投资产品,有的时候也能作为一种流行随着人们喜好无法预期的转变而疯狂波动。随着好莱坞漫威电影的流行,索尔、洛基、奥丁等等早已被世界遗忘的北欧多神教神祗们现在变成了孩子们万圣节扮装的热门选择。而在地产界,另一种日耳曼神话似乎也在最近一两年内悄悄走向疯狂。 

两三年之前欧洲难民危机刚刚爆发之时,德国作为难民最大的迁徙目的地曾经倍感压力。而欧盟最近一两年的动荡以及德国政局本身的不稳定也让投资者并没有过度注意这个世界第四大经济体的房地产市场。但在不经意间,一直被认为是稳定回报象征的德国房地产却忽然出现在世界房价涨幅排行榜的前列,其中柏林房地产价格的20%左右的涨幅甚至直接摘下了曾经属于旧金山、温哥华和悉尼的榜首宝座。  

截止到2018年末,柏林房价的涨幅仍然没有回落的迹象,当地的租金也继续水涨船高,而房屋空置率则维持在接近零的紧缩状态。法兰克福、汉堡、慕尼黑等城市相比之下也毫不落下风,好像一夜之间全世界的人民都开始对德国房地产产生兴趣。可以说,我们在过去十几年形成的对德国房地产市场稳定的形象被彻底打破。

 
最让人感到吃惊的还不仅仅是德国市场火热的现状。如果说房价涨幅,我们在旧金山、温哥华、悉尼、奥克兰等城市过去几年也曾经见到过。但随后这些城市都进入了“泡沫”期。市场被众多经济学家认定为“估值过高”、“风险大”。但到目前为止,我们还没有看到德国房地产被普遍认为存在泡沫。

 
更深层次地看待目前德国房地产的现状,我们可以发现,这种状态并不难解释。最近两年德国在政治上表现得并不稳定,这让很多人忽视了,德国目前正处在十年内经济发展最迅速,人民生活最富足的时期。最近五年内,德国的GDP增长速度一直保持在接近2%,而失业率则一路从7%回落到6%以下。可以清晰地看出,人民本身的刚性需求完全可以解释价格全国范围的增长。 


德国房地产市场的火热并没有逃过全球投资者的法眼。实际上,在过去几年中,来自欧盟内部、北美、亚洲的投资也是德国房价飙升的推手之一。欧盟其他国家在过去一直就被视为德国房地产海外买家的中坚力量。除了这些欧盟客户之外,德国地产经纪们也发现来自北美和中国的买家在最近几年越来越多,越来越活跃。北美对德国房地产的投资额在2017年达到了当地总额的5%,接近30亿欧元。来自亚洲的投资接近4%,其中中国买家贡献了超过半数的投资额。 

 

房价上涨对于房东和投资者来说,通常都是一件好事。但对当地居民,尤其是以不爱买房爱租房著称的德国居民来说却并不见得有利。对此,敏感的德国政府当然没有置若罔闻。但与加拿大、澳大利亚等国态度似乎不太一样,德国政府并没有对房地产价格上涨形成直接的对抗意识。 

在最近德国政府公布的几次政策会议记录中我们可以看到,尽管“保护居民利益”的字样时有出现,但德国政府方面的态度通常是倾向于通过提高房屋供给,增加新房营建许可审批等方式进行应对。到目前为止,还没有几个德国政客表示要像澳大利亚等国那样,通过限制购买、提高税收来打压房价。考虑到德国房价上涨中刚需占到的明显比例,政府目前的态度可以被认为是比较合理的。一方面,政府并不希望房价不受控制的上涨,但另一方面,政府也不希望强硬的直接干预阻挡市场的自由走向。在这种思想支持下,如果政府能够保持对市场的把握,那么就有机会达到房主、房客、开发商和整个德国经济的多赢局面。当然,在这个情况下,不持有房地产的租客仍然会是最弱势的群体,而房东和开发商则可能是最大的赢家。 

2019年我们将会继续看到柏林房地产快速增长么?前半年,基本上可以确定了。目前的情况是,大部分关注全球房产的投资者都注意到了这一点,所以后半年当地会不会因为房价攀升出现类似澳洲、加拿大那样打压房市的政策,只能交给时间来证明。 


 

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