全球31城评级:英国伦敦

文/仇菲 2018-12-12 17:39:44 来源: FX168财经网

  导读

  放眼世界上最高端的房地产市场如纽约、伦敦、巴黎、东京,最热门的市场如悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多,最新兴的市场如迪拜、吉隆坡,到处都有华人投资者的身影。我们在一些市场还是新面孔,在另一些城市则成为主导市场走向的中坚力量。全球房地产市场瞬息万变,在市场波涛汹涌的浪潮中如何生存,还需要我们随时掌握世界最前沿的市场信息。

  FX168全球投资市场蓝皮书发行的第三年,我们不仅将全球城市从24个增加到了31个,还对分析流程进行了全面的升级。并在往年的基础之上,引入了更多的细节数据,以便于您更好的了解全球房产的现状。2018年,我们依然会从宜居水平评分、综合成本评分、短期潜力评分以及长期稳定评分四个角度,为您介绍全球31各主要城市的情况。

  伦敦是英国的首都,也是整个英联邦国家名义元首英国女王的居住地。2016年英国公投决定退出欧盟之后,很多人开始质疑这里还是不是全球房产最热门的城市。

  但一年以后,并没有迹象表明伦敦会让出这个宝座,在面对近几十年的最大挑战时,这个古老的市场充分表现出自身积累数百年打造的韧性。

  宜居评分:★★★☆☆

  伦敦气候相对凉爽潮湿。尽管降雨量不多,但来自北海的潮湿空气仍然使当地整体偏向潮湿。伦敦公共交通系统发达,拥有世界上最密集的城市地铁网络之一。在伦敦市郊居住的人基本上是不会考虑开车上下班的。城区内很多道路都有上百年历史,既不宽阔,又错综复杂,从地图上就能看到,当地道路很少有横平竖直的状况。

  伦敦当地是世界著名的教育和文化中心。从小学到大学的教育水平即使在全世界范围也首屈一指。大英博物馆等众多文化机构更是让人流连忘返。作为欧洲最主要的英语系大都市,伦敦的华人社区发展非常完善。超市、餐厅应有尽有。不过在欧美各国中,英国的移民政策算是相对严格的。尤其是在历任移民部长、素来以限制留学生政策著称的特蕾莎·梅成为首相之后,移民政策理论上说可能不会给海外投资者很多机会。

  综合成本评分:★☆☆☆☆

  伦敦城历史悠久,很多老式建筑保养完好,配合历史情调和地理位置甚至比新房买的还高。伦敦大部分的房产主要以公寓或是联排别墅的形式存在。当地市区公寓占多数,市区公寓平均价格高达每平米17600美元。市区内独立有院子的古老豪宅动辄上千万英镑。而且这类房屋有价无市,不是轻易可以购得的。

  当地买房除了房款之外,律师费就可能达到上千英镑,而验房又要上千英镑。伦敦的房产转让费大约1%到2%之间。同时,第二栋房和出租的房屋需要缴纳土地印花税。在伦敦购买房地产,交房时需要缴纳房价大约2%到3%的额外费用。

  伦敦没有地税,但有所谓的市政税,这项税务按照居民居住区域的不同从几千到上万英镑不等。持有伦敦房产,每年的市政税加上维护、水电等额外开销大约在房价的1%左右。伦敦地区的税收政策比起英国其他地方要优惠得多,当地租房市场也非常火热。伦敦的平均售租比约为32左右,但市中心地区售租比达到欧洲最高的41.31。

  整体来说,在伦敦相对靠外的地区买房出租仍然有利可图,但利润已经不如一两年前那么高了。伦敦市中心理想地段房价基本都比较离谱,在较好的地段买房出租盈利的可能性不高,更多出租房屋的房东仅能回收一部分持有成本。纯投资者更多看中的是房屋本身价值的上涨。

  期潜力评分:★★☆☆☆

  伦敦的房价指数在过去十多年整体上保持了一个非常稳定的攀升走势。2016年英国脱欧公投之后、以及2017年初的一段时间里,伦敦的房价走势趋于平缓,但在年中又开始回到上行方向上。

  作为欧洲乃至世界上最重要的金融中心之一,伦敦的房价已经保持了上百年的世界领先水平。2017年伦敦房价的整体涨幅基本保持在2.5%左右,这和我们去年的预测基本一致。

  不出其他意外的话,2018年伦敦房价涨幅预计会在1%到3%之间。2018年对伦敦房价最重要的影响因素也仍然将是脱欧进程的顺利与否。在市场逐步接受脱欧的过程中,为大型资金进入伦敦提供了窗口期,但这个窗口期可能一闪即逝。

  等到伦敦房地产市场重新回到稳定,世界上最顶级的市场将重新被老练的资本固守,留给新来者的空间绝对不会像现在这么多。

  长期稳定评分:★★★★☆

  支撑因素一:世界顶级都会区的吸引力

  伦敦与纽约类似,即使在世界级大都会中,也可以算是保持最前列的超级城市。这样的市场,名字本身就是一个非常吸引人的品牌。伦敦尽管在二十世纪末和进入21世纪已经逐渐失去欧洲一枝独秀的身份,但作为英语国家在欧洲的核心,当地仍然是英语世界最吸引人的欧洲房产投资标的。

  这种城市的吸引力主要体现在国际高净值投资者角度,所以伦敦的房产高端市场受到的支撑更多。

  支撑因素二:经济规模

  英国尽管目前在GDP上仅仅排到世界第五,但伦敦仍然是欧洲的金融中心。当地在英国本身的地位、在欧洲的经济地位都将继续支持就业、经济发展等房产息息相关的领域表现。伦敦目前仍然拥有欧洲排名第一的人均GDP水平。当地居民本身的购房实力在未来支撑房产绰绰有余。

  支撑因素三:稳定成熟的市场环境

  伦敦城市历史已经有两千年,比英国本身的历史还要久远。而近代英国几百年的发展中,现有的伦敦房地产市场才在历史沉淀下逐渐形成。千百年的历史让伦敦的房地产行业积累了厚重的经验。这使得伦敦房地产市场完善、透明、稳定。

  长远角度讲,如此完善的房地产市场中,投资获得的保障要大大高于那些仍然在发展的市场。这也是伦敦在全世界房地产市场中一直占据最重要地位的主要原因之一。

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