全球31城评级:美国西雅图

文/仇菲 2018-11-28 10:24:06 来源: FX168财经网

  导读:

  放眼世界上最高端的房地产市场如纽约、伦敦、巴黎、东京,最热门的市场如悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多,最新兴的市场如迪拜、吉隆坡,到处都有华人投资者的身影。我们在一些市场还是新面孔,在另一些城市则成为主导市场走向的中坚力量。全球房地产市场瞬息万变,在市场波涛汹涌的浪潮中如何生存,还需要我们随时掌握世界最前沿的市场信息。

  FX168全球投资市场蓝皮书发行的第三年,我们不仅将全球城市从24个增加到了31个,还对分析流程进行了全面的升级。并在往年的基础之上,引入了更多的细节数据,以便于您更好的了解全球房产的现状。2018年,我们依然会从宜居水平评分、综合成本评分、短期潜力评分以及长期稳定评分四个角度,为您介绍全球31各主要城市的情况。

 

  从地理位置、环境、气候等方面来看,西雅图几乎就是温哥华的翻版。波音、微软、星巴克、亚马逊等大企业为西雅图带来大量高质量工作。整体来说,西雅图可以算是中产阶级购房的天堂,这里有工作、有生活。

  宜居评分:★★★★☆

  属于北美洲西海岸著名的温带雨林气候,附近山脉基本是绿树成荫植被繁茂。

  同时整个美国西北部地区人烟相对稀少,工业活动不多,这些因素都使西雅图的空气质量达到全美国最好的水平。当地基本上没有空气污染的问题,是自然界天然形成的健康氧吧。

  当地的交通有着所有海边多河流湖泊城市的通病:遇桥则堵。在上下班高峰期当地的交通情况会比平时差很多。

  不过当地治安绝对是全美国大城市中数一数二的。唯一可能有些影响的是当地流浪汉不少,不过基本上也聚集在城区偏远一隅,与大部分市民和游客相安无事。

  当地文化氛围在整个美国都属于比较自由奔放的风格。这让西雅图成为一个相对欢迎新事物的城市。西雅图整体人口不多,市区人口约60多万,其中大约不到3万是华裔。当地主要的居民种族是白人,当地华裔移民能够很好融入到城市中去。

  综合成本评分:★★★☆☆

  西雅图市中心公寓平均价格大约在6000美元上下。独立屋是当地主要的房地产类型。

  交易时需要缴纳一次性过户费1500美元、房屋转让税1.78%左右(按照房价高低税率不同)、房产证保险1000美元、房屋检查费700美元及其他杂费。购买西雅图房产,需要缴纳房价之外大约2%左右的额外费用。

  西雅图除了比尔盖茨居住的贝尔维尤西部豪宅地区之外,大部分地区房价并不高,当地与北部的加拿大邻居温哥华相比平均房价更低,但是地税更贵。华盛顿州地税大约为1.1%左右。拥有当地房产之后,每年的房产税加物业费额外开销大约在房价的2%到3%之间。

  短期潜力评分:★★★★☆

  2017年西雅图房价指数上涨接近13%,在过去几年的房地产市场中,西雅图算是房价上涨较晚,但后劲稳健的一个市场,超过了几乎所有美国大城市。

  随着亚马逊公司在2017年中段的崛起,西雅图整个经济受到了不小的鼓舞。劳动力市场上的招聘活动频繁,城市也吸引了更多人口、资金流入。这些都在背后推动着西雅图的房价攀升。

  国际房地产市场的一些形势改变也刺激着西雅图市场。随着加拿大、澳大利亚和新西兰等传统的华人移民目的地纷纷收紧购房政策。

  但环境相对优越、市场价格不算太高的西雅图对于来自中国、印度和其他国家的国际买家吸引力进一步提高。这给西雅图这个并不算大的市场注入了不少外来活力。

  2018年西雅图的房价预计仍然会继续稳定增长。与美国主要城市相比,这里的增长潜力更大。如果税改顺利进行,美国整体房价继续走高,西雅图在2018年继续创造10%左右的涨幅可能性很大,可能的上涨区间在8%到12%之间。

  但需要注意的是,当地也是受国际因素影响较大的市场。如果汇率出现波动,或者其他国家出现更有吸引力的机会,西雅图的市场也会受到影响。

  长期稳定评分:★★★☆☆

  支撑因素一:自然环境

  西雅图位于温带雨林的湿润温和气候可能并不适合所有人,但当地群山环绕空气清新的气候的确算是非常适宜人类居住。不管世界经济怎样发展,自然环境相对较好的城市总是会继续受到人们欢迎的。

  这在长期保证了西雅图房产市场具有吸引力。同时,居住在这种氧吧级别的城市中本身就是一个长期持续金钱不能衡量的回报。

  支撑因素二:微软、波音、星巴克、亚马逊

  尽管可能总的规模比旧金山地区的硅谷和纽约地区的各大银行小一些,但西雅图并不是一个单单靠环境吸引居民的城市。

  当地数家大型企业创造了大量的高级职位,给西雅图当地的房产注入强有力的需求侧资金。西雅图的几家公司都是各自行业的佼佼者,而且近些年一直没有满足现状,仍然保持了快速的增长和发展。

  未来至少可见的10年之内,这些企业的存在仍然将给城市房产带来支撑。

  支撑因素三:土地有限

  西雅图市区建在落基山脉与太平洋之间狭窄的海湾之间。城市附近并没有太多可供开发的土地。尽管当地市政府近期尝试提高西雅图某些地区的建筑最高要求以增加房屋库存,但当地可供修建房屋的土地稀少仍然会在未来限制房产供给。

  风险因素一:国际房产市场趋势,外资流入

  实际上这项因素在中短期将刺激西雅图房价继续攀升。随着全球包括旧金山、纽约、加拿大温哥华以及澳洲悉尼和墨尔本房价过高,西雅图逐渐成为国际买家的关注焦点。

  但考虑到房产市场的长期走势,有暴涨之后就可能有泡沫和暴跌。西雅图未来十年内,可能就会经历类似的房价大幅波动。顺势而为,当地房产可能是创造大量回报的生财工具,万一对形势估计错误,则也有可能造成损失。

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