全球31城评级:美国洛杉矶

文/仇菲 2018-11-26 17:44:56 来源: FX168财经网

  导读:

  放眼世界上最高端的房地产市场如纽约、伦敦、巴黎、东京,最热门的市场如悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多,最新兴的市场如迪拜、吉隆坡,到处都有华人投资者的身影。我们在一些市场还是新面孔,在另一些城市则成为主导市场走向的中坚力量。全球房地产市场瞬息万变,在市场波涛汹涌的浪潮中如何生存,还需要我们随时掌握世界最前沿的市场信息。

  FX168全球投资市场蓝皮书发行的第三年,我们不仅将全球城市从24个增加到了31个,还对分析流程进行了全面的升级。并在往年的基础之上,引入了更多的细节数据,以便于您更好的了解全球房产的现状。2018年,我们依然会从宜居水平评分、综合成本评分、短期潜力评分以及长期稳定评分四个角度,为您介绍全球31各主要城市的情况。

 

  作为美国人口第二多的都会区,洛杉矶在美国房产市场的地位是非常微妙的。一方面当地文化领域的吸引力让大量人口涌入,但另一方面城市在与纽约和旧金山等地进行经济比较时,又缺少除了电影等娱乐行业之外的核心行业。

 

  宜居评分:★★★☆☆

  洛杉矶位于美国西南海岸线上,受到太平洋的海流影响,当地终年温和干燥,降雨量偏少,全年仅有不到396毫米降雨。

  洛杉矶的交通状况在全美大城市中也属于不太理想的一个。人口众多、又是著名旅游城市,这些因素都让当地的交通情况成为居民怨声载道的问题之一。

  贫富差距悬殊的市区人口成分也导致当地针对财务的犯罪率在美国各城市中排名靠前。

  洛杉矶的华人人数约为50万左右,亚裔比例约为3.9%,尽管人口比例中华人并不多,但当地拥有世界除了中国之外顶尖水平的华人餐馆。华人超市等设施也非常齐全。

 

  综合成本评分:★★★☆☆

  洛杉矶市区公寓平均房价大约在7000美元上下。整个市区最主要的房屋类型是独立屋。

  交易时需要缴纳一次性公证费1000美元、房屋转让税0.5%-0.75%左右(按照房价高低税率不同)、房产证保险1500美元以及包括房屋检查费及其他杂费。在洛杉矶买房,需要缴纳房价之外1%左右的额外费用。

  加州平均地税大约为0.8%左右。但大部分超过当地房价中位数的独立屋地税比例大约在房价的1%以上。房屋的平均售租比为12.05,按照现在的市场价格,购买当地房屋出租的固定租金收益不多。租金足够应付地税和管理费开销,但并不能获得太大回报。

 

  期潜力评分:★★★☆☆

  2017年洛杉矶的整体房地产市场表现非常不错。目前在价格指数走势上还没有表现出任何回撤的迹象。到2017年才刚刚接近十年前经济危机前夕的高位。

  当地很多购买高端房产的富豪,不是好莱坞的大腕就是喜爱天使之城纸醉金迷的其他国家地区富翁。本地失业率相对较高,人口成分两极分化严重。这就造就了洛杉矶房产市场高端市场和低端市场脱节不平衡的情况。

  当地包括比弗利山庄、马里布等豪宅区是全美国房产平均价格最高的社区。但就在十几公里外的中城区也存在大片房价不到豪宅区百分之一的廉价地区。

  2017年洛杉矶房价涨幅仍然保持在6.2%左右。这个水平与去年的涨幅基本一致,2018年当地房价有机会保持目前6%左右的涨幅。全球对美国整体经济预期的提升使天使之城的房地产也搭上一班顺风车。

 

  长期稳定评分:★★★☆☆

  支撑因素一:好莱坞

  尽管在失业率、经济活跃程度等方面落后于拥有硅谷的旧金山湾区,但洛杉矶地区仍然是美国西部最大的大都会。

  因为好莱坞,天使之城成为美国乃至世界新闻媒体关注的焦点,当地也是能够碰到世界级电影明星机会最大的城市之一。

  好莱坞的存在让洛杉矶本身就存在一种富豪文化,当地西北部豪宅区比弗利山庄、马利布等经常出现在财富杂志上的地名一直是世界各地名流富豪向往的投资标的。

  好莱坞代表洛杉矶本身的一种上流社会气质,一种数据体现不出来的吸引力。这本身就成为洛杉矶房产市场未来很长一段时间的金字招牌。

  支撑因素二:人口基数

  洛杉矶被很多专家认为在20到30年内有机会赶超纽约成为美国人口最多的城市都会区。目前洛杉矶及附近城市的人口已经接近1500万。

  人口本身的日常需求成为当地经济的支柱之一。而人口本身也成为房产需求的绝对保障。

  支撑因素三:洛杉矶港

  洛杉矶港是目前美国最大最繁忙的集装箱港口。港口本身对当地经济的支撑作用可能要超过世界知名的好莱坞对洛杉矶的影响。

  作为美国亚太地区最重要的贸易中转站,港口的存在意味着大量企业将继续把洛杉矶作为最重要的总部或者分部所在地。这进而保证了当地大量就业机会,并间接支撑了房产市场。

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