全球31城评级:美国旧金山

文/仇菲 2018-11-22 15:54:37 来源: FX168财经网

  导读:

  放眼世界上最高端的房地产市场如纽约、伦敦、巴黎、东京,最热门的市场如悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多,最新兴的市场如迪拜、吉隆坡,到处都有华人投资者的身影。我们在一些市场还是新面孔,在另一些城市则成为主导市场走向的中坚力量。全球房地产市场瞬息万变,在市场波涛汹涌的浪潮中如何生存,还需要我们随时掌握世界最前沿的市场信息。

  FX168全球投资市场蓝皮书发行的第三年,我们不仅将全球城市从24个增加到了31个,还对分析流程进行了全面的升级。并在往年的基础之上,引入了更多的细节数据,以便于您更好的了解全球房产的现状。2018年,我们依然会从宜居水平评分、综合成本评分、短期潜力评分以及长期稳定评分四个角度,为您介绍全球31各主要城市的情况。

  金门大桥一直以来都被华裔移民认为是中国移民前往美国的标志性建筑物。旧金山当地也仍然是美国华裔人口比例最高的大都会城市,华人的人口占比已经超过10%。

 

  宜居评分:★★★★☆

  旧金山地区西临太平洋,常年干燥凉爽,冬季不冷,夏季不热。湾区常年凉爽的天气非常适合出行户外活动,这也成为当地交通拥堵的原因之一。湾区由于有水道的分割,很多地区之间的交通完全依赖桥梁。与纽约地区不一样,宽阔且水位更深的旧金山海湾比起河流更难修建桥梁。所以湾区房产的宜居程度也受到交通情况的影响。

  旧金山的犯罪是当地的老问题。奥克兰一直以来都是美国黑帮聚集的战场地区。即使在较为富裕的旧金山市区,盗窃等针对财物的犯罪案件数量也居高不下,这对当地的宜居水平算是一个不小的拉分项目。华人社区在这里算是非常普遍。这一点上可以说非常适合不太熟悉北美生活的华人投资者快速融入当地环境。

  湾区的教育水平很高,尤其是旧金山市区的教育在加州排名前列。旧金山附近的硅谷地区高新技术产业的发展也是当地吸引高技术人才的重要原因。

 

  综合成本评分:★★☆☆☆

  旧金山市区公寓房价平均大约每平米1.2万美元。当地市场中公寓、联排城市屋和独立屋的比例较为平均。市区大坡度的街道两边,也经常可以看到设计别致的独立豪宅。

  房产交易需要缴纳一次性公证费1000美元、房屋转让税0.5%~0.75%左右(按照房价高低税率不同)、房产证保险1500美元以及包括房屋检查费及其他杂费。在旧金山买房,总计需要缴纳房价1%左右的额外费用。

  旧金山城区公寓的管理费用不菲。拥有当地房产之后,每年的房产税加物业费额外开销大约在房价的1%到2%之间。旧金山房屋的平均售租比为15.50,房价和房租水平都是美国最高。租金足够应付地税和管理费开销,但并不能获得太大回报。

 

  短期潜力评分:★☆☆☆☆

  旧金山房价在2014年开始的美国房市复苏过程中,涨得有些太快、太猛。在2016年下半年就表现出明显的后劲不足。在2017年房市再次迎来了新的一轮上涨,继续刷新着历史最高纪录。100万以下的独立屋在旧金山地区彻底消失。公寓的价格也越来越远离当地居民收入的可负担水平。

  2018年对于旧金山房地产市场来说将会是非常值得注意的一年。我们需要观察的是特朗普的税改政策对于湾区的高新技术产业究竟会产生多大影响。如果大规模的减税真的让湾区人民收入再上一层楼,那么旧金山的房地产市场也会发生巨大波动。不过特朗普的税改对于收入20万以上、没有自己企业的中高收入家庭是相对苛刻的。而湾区的很多高技术人才正好处在这个区域内,那么税改的负面影响,也可能会在2018年体现在旧金山房地产市场之上。

  旧金山房价指数在2017年增长了5.2%,销售表现再创新高。按照目前的走势,2018年出现2%到5%的涨幅是比较合理的。

 

  长期稳定评分:★★★★☆

  支撑因素一:硅谷

  实际旧金山地区经济并不仅仅来自硅谷,但硅谷的高科技产业应该可以说是当地经济支柱的一个标志性图腾。增长迅速的高科技产业创造了大量高薪工作。富裕的年轻人购买房产,成了旧金山当地房市最直接的支撑。

  考虑到旧金山地区已经成型的教育、研究、资金配置创新企业发展链条,我们认为未来旧金山地区将继续保持经济活跃水平。而对于当地房产市场来说,活跃的经济就意味着稳定的房屋需求。

  支撑因素二:有限的空间

  尽管湾区东部仍然有一些可供开发的土地,但旧金山整体受到附近山脉、海湾限制的土地规模保证了当地供给不可能出现大幅攀升的情况。这对房价形成长期支撑。只要旧金山中心地带没有变化,那么这个太平洋沿岸狭小的半岛就会继续保持寸土寸金的局面。

  风险因素一:过高的市场价格

  2017年尽管当地房价继续攀升,但不平衡的整体价格水平仍旧是旧金山地区房地产市场的一个风险因素。

  当地房价相比2007年的最高水平增长了25%以上。而美国其他地区的房价目前大部分都还不到2007年高点的80%。这种不平衡的价格水平成为旧金山房地产市场头顶悬挂的一柄风险利刃,时时刻刻提醒投资者谨慎行事。

 

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