全球31城评级:美国华盛顿

文/仇菲 2018-11-20 15:46:11 来源: FX168财经网

  导读:

  放眼世界上最高端的房地产市场如纽约、伦敦、巴黎、东京,最热门的市场如悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多,最新兴的市场如迪拜、吉隆坡,到处都有华人投资者的身影。我们在一些市场还是新面孔,在另一些城市则成为主导市场走向的中坚力量。

  全球房地产市场瞬息万变,在市场波涛汹涌的浪潮中如何生存,还需要我们随时掌握世界最前沿的市场信息。FX168全球投资市场蓝皮书发行的第三年,我们不仅将全球城市从24个增加到了31个,还对分析流程进行了全面的升级。并在往年的基础之上,引入了更多的细节数据,以便于您更好的了解全球房产的现状。

  2018年,我们依然会从宜居水平评分、综合成本评分、短期潜力评分以及长期稳定评分四个角度,为您介绍全球31各主要城市的情况。

  作为美国首都,华盛顿的政治地位在美国无可替代。不过与中国的首都北京不同,华盛顿是一座“为了成为首都”而建立的城市。除了政治地位之外,华盛顿在金融、商务和文化上的整体影响力实际上要逊于纽约和洛杉矶这东、西两大都会的。

  宜居评分:★★★☆☆

  华盛顿地处美国东部大平原,市区有波多马克河和安那考斯迪亚河交汇。由于华盛顿特区附近的几个州基本是农业州,工业活动相对较少,所以当地的空气质量保持在比较高的水平。

  作为美国首都,华盛顿素来有北美最拥堵城市之称,但当地的整体治安水平相对良好。华盛顿当地华人社区尽管历史不长,但也继承了华盛顿特区严谨的特点,井然有序。这一点上比纽约和旧金山上百年相对破旧的老唐人街要好得多。

  华盛顿州的教育水平绝对能够在全美国排名前列,而且平均水平非常稳定。当地基本上没有哪个区的教学质量与整体水平相差太多。

  综合成本评分:★★★☆☆

  华盛顿郊区房产多为独立屋和联排别墅。大部分多层公寓分部在市区。市区公寓平均价格大约在每平米6000美元。

  在华盛顿特区购房,总计需要缴纳房价2%左右的额外费用。例如,交易时需要缴纳一次性过户费700美元、房屋转让税1.1%-1.45%左右(按照房价高低税率不同)、房产证保险0.4%左右以及包括房屋检查费及其他杂费。华盛顿特区地税大约为0.56%左右。物业费平均每年大约7000美元左右。拥有当地房产之后,每年的房产税加物业费额外开销大约在房价的1%到2%之间。

  华盛顿房屋的平均售租比为12.44,由于地税相对较少,租金应付地税和管理费开销绰绰有余。即使贷款购买当地房产,也有一定的固定收入空间。

  短期潜力评分:★★★☆☆

  华盛顿特区2017年的房价涨幅约为4%。这比我们去年预测的5%左右涨幅相比略小。整体表现不错的前提下,相对其他美国大城市市场确实存在后劲不足的局面。

  美国整体房价水平在2017年攀升显著。在其他高端市场火热的情况下,华盛顿主要靠刚需支撑的市场吸引力相对不足。另外,特朗普上台之后,精简美国政府机关的工作开始摆上台面,这对华盛顿特区当地的劳动力市场产生了不小的冲击。

  2017年华盛顿市场仍然需要面对库存不足的问题。有限的城市空间和严格的城市规划政策将继续限制新的房源进入市场。而在新的税制改革实施之后,金融市场给华盛顿这种中端房地产市场带来的机会成本冲击也会更大。在此前提上,我们认为华盛顿在2018年房价涨幅仍然会徘徊在3%到5%之间。

  长期稳定评分:★★★★☆

  支撑因素一:政治稳定性

  作为美国首都,华盛顿在政治稳定性上可以达到世界第一流的水平。尽管美国本身也会有各种影响资本市场的政治不确定性存在,但建国数百年之后,华盛顿的首都地位并不会被任何一个其他城市所取代。汽车城底特律可能会因为一个行业的撤离而房价大跌,但华盛顿作为美国首都,受到类似影响的几率极小。

  支撑因素二:房价可持续性

  相比其他美国城市,华盛顿的大部分居民都是政府公务员、相关服务人员以及与政府有密切关系企业的员工。这些人生活出现大起大落的可能性较小。华盛顿历来也相对远离房产投机行为。当地房产市场的价格水平在过去数百年都保持了相对温和的波动幅度。未来我们认为这种情况也会继续下去。

  风险因素一:人口老龄化

  相比美国其他城市,华盛顿主要的工作机会更倾向于与政府相关的业务。缺乏类似纽约或者旧金山等地发达经济的弊端之一是当地吸引年轻人的能力有限。华盛顿特区的年轻人比例远低于美国其他各州。

  在上世纪80到90年代,华盛顿曾经经历过一段时间的人口大幅下滑。本世纪初到目前为止人口受到移民等支撑保持上升,但按照目前的人口结构来看,未来并不是没有再次人口下滑的可能性。

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