[沙龙回顾]8.26年化收益8%的房产就在英国

文/仇菲 2018-08-28 14:54:21 来源: FX168财经网

  8月26日,FX168全球资产·财富沙龙活动,我们针对投资者朋友们特别关心的英国问题,邀请FX168财经学院分析师顾骏闻老师与英国房产咨询专家赵雨先生亲临现场答疑分享。

  顾骏闻老师留学英国,是Bangor University银行金融学硕士。不仅对英国当地的情况熟悉,三年宏观经济研究与外汇交易经验,也让他对全球的局势有密切的关注。

  英国脱欧(BREXIT)是毋庸置疑的热点,具体过程无需赘述,纷纷扰扰的各种新闻也无需理会。投资人关心的是,现在都达成了哪些协议?整理BBC新闻我们看到:

  ① 保证在北爱尔兰与爱尔兰共和国之间不会有“硬边界”,以维持“联合王国的宪制和经济完整性”

  ② 在英国居住的欧盟公民在那里生活、工作和学习的权利将受到保护,反之,英国公民在欧盟也一样

  ③ “对英国纳税人公平”的财政协议

  7月28日,英国和欧盟共同宣布就脱欧协议的80%内容达成共识,英国将会与欧洲单一市场和欧盟关税同盟的规定保持全面一致性。8月9日,欧盟表示可能会同意留在单一市场,且不需要英国接受人口自由流动。如今,距离里斯本条约50条期限日2019年3月29日还有半年时间。

  目前看来,双方都不希望“硬脱欧”,毕竟与欧盟全面切割,将对英国甚至全球经济造成冲击。当然,来自英国和欧盟两方面的重大决议都需要持续跟踪,脱欧事件的演绎在未来半年时间里可能出现诸多变化。

  但是,我们有理由相信,务实的英国人大概率不会做出无协议脱欧(硬脱欧)的选择,自由资本主义诞生地的人民怎么会自绝财路呢?

  汇率方面,重点关注英镑兑人民币。英国脱欧公投后几个月,英镑兑人民币大跌,顾老师认为,目前英镑兑人民处于宽幅震荡阶段,走势比较平稳,国内投资人无需特别担心汇率问题。

  赵雨先生在伦敦有超过十年的工作经验。特别擅长为高净值家庭做英国房产的整体规划。在现场为大家详细介绍了英国置业的具体操作和项目的详细说明。

  英国置业的核心价值——保护个人产权

  通过成熟、完善的法律制度,保护个人财产权,创造稳定的投资、经商的环境,是伦敦最为核心的竞争力。十八世纪中叶老威廉?皮特首相名言:“即使是最穷的人,在他的小屋里也敢于对抗国王的权威。屋子可能很破旧,屋顶可能摇摇欲坠;风可以吹进这所房子,雨可以打进这所房子,但是国王不能踏进这所房子,他的千军万马也不敢跨过这间破房子的门槛。所谓“风能进,雨能进,国王不能进”,生动的诠释了个人产权在当地的神圣地位。

  李嘉诚先生想必对英国当地经商环境十分满意,才会投入超过1440亿港元投资,成为他在海外最重的仓位。

  如何投资?

  英国资本流动开放度高,购房政策对海外人士很友好宽松。购置新房具体流程如下:

  1.选房,确定置业目标

  2.下定金,三周内支付10%楼款

  3.交换合同,正式达成交易

  4.交换合同6-12个后再次支付10%楼款

  5.交纳尾款和土地印花税,房屋产权注册

  交换合同后无法更改主意;合同通常允许至少转让一次;按揭贷款在交房之前4-6个月申请(可凭国内收入申请英国银行的低利率贷款);

  关注点1——稳健的选择,伦敦租赁市场

  伦敦有大量的房产租赁需求。

  伦敦有占全球41%市场份额的最大外汇市场,251家外资银行总部设立在伦敦,全球40%的股票交易在此发生,世界第一。伦敦人口占英国人口的13%,但GDP占英国的23%,相比北、上、广、深四座城市占全国GDP的比重(12%)还要高。如此强大的经济基础,地产发展自然有了保障。

  首先伦敦本地无房产者占40%,加上伦敦是英国国内单一地区人口流入最大最受欢迎的目的地,超过26万大学生,1/5是海外留学生。不断涌入的外来人口,预计人口到2025年将达到1000万,其中近37%是外来人口。

  根据英国房地产网站Zoopla的数据统计,伦敦地区的平均租金回报率约为3.76%。作为世界顶级城市,伦敦的租金回报率达到3-4%区间,实属优秀。

  关注点2——高租金回报产品,学生公寓

  学生公寓不同于学校内的宿舍,指开发商为学生建的公寓(Purpose Built Student Accommodation,简称PBSA),位于学校周边,允许个人投资者购买。

  英国在校大学生人数达170万,学校内的宿舍供应严重不足,一般只为大一新生提供校内宿舍,70%的学生要自己解决住宿问题。英国2017年为学生提供的专用床位数仅56.8万张,约为170万的三分之一,造成学生公寓租金持续上涨,仅2017-18年就上涨了2.55%。

  在赵雨先生提供的学生公寓项目中,有投资门槛低,回报率高,空置率低等优点。

  关注点3——关注主要的税费支出

  不同收入等级有不同的所得税征收标准,20%~50%不等。对于非英国户籍且在英国以外居住的业主(例如持中国护照的英国房产置业或投资者),对其租赁总收入征收20%的预扣税,由管理代理人代缴,或如果租金直接支付给业主,则由租户代扣。

  资本利得税 Capital Gain Tax

  在英国,对资产出售获得的利润征收28%的统一资本利得税,但对于非英国户籍的不在英国居住的个人或普通英国居民,不对其资产出售收入征收CGT -- 2015年4月1日起政策发生变化,对海外投资者也将征收CGT。

  遗产税(IHT)

  若个人投资者以其自身名义在英国置业,则无论其户籍地或居住地在哪里,在其死亡时均会征收IHT。也会有豁免的情况,例如如果该地产通过遗嘱或根据住所遗产法过户给在世配偶。解决方案:设立英国遗嘱。

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