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【美股】美在线房产交易平台Opendoor一季度财报解读

文/FX168金融研究院 2021-05-25 13:14:08 来源: FX168
 2021年5月12日Opendoor(股票代码:OPEN)公布2021年一季度财报,公告显示公司2021财年第一财季归属于母公司普通股股东净利润为-2.70亿美元,营业收入为7.47亿美元。
 
美国在线房地产公司Opendoor于2013年12月30日在特拉华州注册成立。旨在通过其在线平台加快房地产买卖。是美国第一家即时在线房屋交易平台(Instant Buyer,简称“iBuyer”)。与传统的房产中介模式不同,iBuyers依托强大的数据资源,采用机器学习等算法对房屋价值进行自动化评估,全线上进行房屋交易流程。具体来说,用户通过移动端输入房屋基本信息,系统会自动生成房屋报价,并派专人核验,此过程用时往往不超过一天;用户如果接受报价,便能从平台方获得一笔现金收入;平台方获得房屋所有权后,会对房屋进行必要的改造,然后在公开市场挂牌销售,完成二次转让。截至2021年3月31日,公司在美国27个市场开展业务。
 
利润表
 
2021年一季度OPEN亏损2.70436亿美元;去年同期亏损6219.6万美元。亏损额同比扩大335%。也就是说,亏损同比扩大了3倍多,这是很惊人的。
 
我们来看看利润表的每个细项:
 
2021年一季度营收747274000美元,去年同期营收1255795000美元,同比下降40.5%。
 
2021年一季度毛利97132000美元,毛利率13%;
 
2020年一季度毛利91047000美元,毛利率7.2%。
 
在运营费用中,2021年一季度营销费用69066000美元,同比下降15.4%;技术研发费用50677000美元,同比增长221%;管理费用222084000美元,同比增长650%。
 
从以上,我们基本可以判断造成2021年一季度大幅亏损的原因主要在于:一是营收大幅下滑;二是运营费用中的技术研发与管理费用的大幅增长。
 
还记得我们之前分析的PLTR么,我们提到股权激励的支出是计入运营费用的,所以,我们先去看看运营现金流的情况,看看OPEN是否也存在巨额的股权激励:
 
从运营现金流的表格中,我们看到,
 
2021年一季度股权激励Stock-basedcompensation 的支出是 238832000美元,去年同期是2970000美元。同比增长79倍多。
 
如果扣除股权激励的因素,2021年一季度总亏损3160.4万美元。
 
如果扣除股权激励的因素,2021年一季度运营亏损586.3万美元。
 
再看看运营现金流:
 
2021年一季度运营现金流净流出404707000美元,去年同期净流入436382000美元。
 
也就是说,OPED在2021年一季度是利润表、运营现金流均出现亏损。运营情况比去年同期的糟糕很多。
 
在美国房产景气度高涨、疫情逐渐消退的情况下,OPEN的营收居然同比2020年一季度疫情爆发的时候,大幅下滑,这是很让人难以理解的一件事情。
 
根据OPEN的商业模式,人们把自己的房子卖给Opendoor,Opendoor对房屋进行维护,利用市场数据提出报价,进行房屋评估,再把房子卖给买家。
 
还记得我们之前说的重资产与轻资产的运营模式么,这其实是一种重资产的运营方式,这种先买房再卖房的模式需要大量的资金,资金的来源、资金的成本都是影响运营质量的因素,同时,这种模式还会造成库存,房屋的库存。
 
所以,我们来看看资产负债表中库存的情况:
 
2021年一季度末房地产库存净额分别为8.40632亿美元,去年同期是4.65936亿美元。
 
同时,从运营现金流量表中,得知Real estate inventories 2021年一季度增加3.74665亿美元,去年同期减少4.8017亿美元。
 
也就是说,2021年一季度OPEN收了很多房子,没卖掉。
 
【运营小结】
 
从以上,我们基本可以判断出 OPNE一季度运营情况糟糕的原因主要在于房屋销售不利造成的。
 
而造成房屋销售不利的原因是 销售团队不给力,还是 收的房屋 不好,从而造成销售困难,这有待进一步的探究。
 
但是,在行业景气度如此高的情况,OPENDOOR的营收大幅下降,库存积压,亏损大幅扩大,都说明该公司的运营存在问题。
 
这里也许与IBUYER的房屋类型有关系,根据房屋估值公司Ownerly的研究表明,最受iBuyers青睐的房屋通常具有两个特征:1)年限在50-60年之间;2)价值在40万美元以下。另一方面,iBuyers似乎对某些地理位置“情有独钟”,如位于美国南部地区的凤凰城(Opendoor和Offerpad的始发地)。这些城市普遍具有火爆的房产交易市场,房价波动较小,加上房屋大多成片位于毗邻的郊区地段,同质化特征较为明显,可比数据来源广泛,因而能够较方便地运用数据分析模型进行自动化估值,与iBuyers的商业模式更为贴合。
 
这样类型的房屋,也许并不是当前火爆房产市场的受青睐的对象。
 
 
接下来,我们来看看OPEN自2020年12月上市以来的股价表现:
 
该公司自2020年12月上市以来,最低价是13.44美元,最高价是39.24美元(2021年2月11日),2021年5月22日收于15.12美元,总市值87.35亿美元。
 
从基本面来看,宜观望!