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【美股】贝壳找房三季度财报数据摘要及电话会议问答纪要

文/FX168金融研究院 2020-11-18 16:35:40 来源: FX168

2020年11月17日,贝壳(MYSE:BEKE)在美股盘后发布2020财年第三季度业绩报告。同时,贝壳CEO彭永东、CFO徐涛等参加了财报电话会议。

2020年11月18日,贝壳(MYSE:BEKE)收于67.6美元,下跌8.1%,总市值762.18亿美元。52周最高价是79.40美元,52周最低价是31.79美元。2020年8月的发行价是20美元。

财报数据显示,贝壳找房三季度的营业收入为205亿元,较2019年同期的120亿元增长70.9%;其中,二手房交易的营业收入为88亿元,同比增长46.2%;新房代理的营业收入为111亿元,同比增长95%,分别占据总营收的43%和54%。总交易额(GTV)为1.05万亿,同比增长87.2%。

财报数据显示,三季度净利润为人民币7500万元(约合1100万美元),与去年同期的人民币3.84亿元相比下降80%。一般及行政支出为26.49亿元,较去年同期的13.67亿元增长了94%。

财报数据摘要:

GTV达到10,500亿元,同比增长87.2%。其中,二手房GTV为5,761亿元,同比增长71.8%;

新房GTV为4,207亿元,同比增长105.7%;新兴及其他服务GTV为532亿元,同比增长151.5%。

净利润为7500万元;调整后净利润为18.58亿元,同比增长210.6%。

截至2020年9月30日,门店数量44,883家,同比增长41.7%。

截至2020年9月30日,经纪人数量477,810人,同比增长50.7%。

贝壳APP、链家APP、微信小程序等移动终端月活用户平均为4790万人,同比增长82.1%。

净收入

净收入从2019Q3的120亿元增加到2020Q3的205亿元,增长70.9%,这主要是由于二手房和新房交易服务GTV的增加。

二手房交易净收入从2019Q3的61亿元同比增长46.2%至88亿元,主要因为二手房GTV同比增长71.8%至5761亿元。

1)面向合作品牌的平台服务费、加盟费和其他增值服务收入同比增长95.7%至9亿元,这是因为合作品牌二手房GTV同比增长110.7%至2904亿元;

2)佣金收入由2019Q3的56亿元增至2020Q3的79亿元,增幅为42.0%,这主要是由于链家二手房GTV从2019Q3的1,976亿元增至2020Q3的2,857亿元,增长44.6%。

新房交易净收入从2019Q3的57亿元增至2020Q3的111亿元,增长95.0%,主要由于新房GTV从2019Q3的2045亿元(其中链家实现493亿元)增至2020Q3的4207亿元(其中链家实现828亿元)。

新兴及其他服务净收入从2019Q3的3亿元增加到2020Q3的6亿元,增长116.6%,主要由于围绕房屋交易的金融服务渗透率水平提升。

主营业务成本

主营业务成本从2019Q3的91亿元增加到2020Q3的162亿元,增长78.0%,这主要归因于向合作品牌和其他销售渠道分配的佣金增加以及内部佣金增加。

分配佣金(Commission - split)。

2020Q3公司的合作品牌和其他销售渠道的佣金成本从2019Q3的32亿元增加至77亿元,增幅为143.8%。主要因为通过合作品牌和其他销售渠道完成的新房交易数量增加,这又是由于合作品牌和其他销售渠道的数量增加以及新房促销活动的影响。

内部佣金(Commission and compensation -internal)。

公司内部佣金成本从2019Q3的49亿元增加到2020Q3的66亿元,增长36.2%。主要由于通过链家实现的新房和二手房交易数量增长。

门店成本。

与2019Q3相比,公司门店成本保持相对稳定,为8亿元,这主要归因于公司努力优化门店网络和门店规模,提高门店效率。

毛利

毛利润从2019Q3的29亿元增长到2020Q3的44亿元,增长49.1%。2020Q3的毛利率为21.3%,去年同期为24.4%,毛利率下降主要是由于股权激励费用增加以及结构性变化,即合作品牌以及其他销售渠道推动了更多新房交易,导致毛利率下降。

营业利润(亏损)

营运费用从2019Q3的25亿元增加到2020Q3的45亿元,增长75.8%。

2020Q3管理费用为26.49亿元,2019Q3为13.67亿元,主要由于股权激励费用增加以及城市级别业务支持员工的增加。

2020Q3销售费用为10.26亿元,而2019Q3为7.37亿元。主要由于品牌广告和促销活动以及股权激励费用的增加。

2020Q3的研发费用为7.89亿元,2019Q3为4.36亿元,主要由于股权激励费用的增加。

2020Q3的营业亏损为8100万元,而2019Q3的营业利润为4亿元。2020Q3的营业利润率为-0.4%,而上年同期为3.3%,主要原因是股权激励费用增加。

调整后的营业利润从2019Q3的6.1亿元增长到2020Q3的17.40亿元,增长185.1%。调整后的营业利润率从2019Q3的5.1%增至2020Q3的8.5%。调整后的EBITDA 从2019Q3的10.11亿元增至2020Q3的22.48亿元,增幅为122.3%。

净利润(亏损)

2020Q3的净利润为7500万元,而2019Q3为3.84亿元。

2020Q3调整后净利润为18.58亿元,较2019Q3的5.98亿元增长210.6%。

归母净利润(亏损)

2020Q3归母净利润为-2.71亿元,而2019Q3为-7700万元。

2020Q3调整后的归母净利润为18.57亿元,较2019Q3的5.95亿元增长212.3%。

 

 

 

财报电话会议问答纪要:

问:天猫和易居达成合作,我爱我家也在做开放平台,行业竞争加剧会对公司GTV和佣金率的增长形成什么影响?

答:公司面临的竞争并不是特别激烈,更多玩家进入行业是好事,能够推动行业进步。

竞争主要存在于两个维度:

第一个维度面向消费者,如何为消费者提供更好的服务,包括在二手房和新房领域;

第二个维度面向服务者,给经纪人、门店、店东、品牌提供更好的服务。

我们认为有力的竞争者需要具备4个核心能力点:

1、客户连接能力;2、撮合能力;3、渠道动员能力;4、网络管控能力。

公司具有非常强的客户连接能力,二手房通过ACN构建了非常高的门槛,包括超过47万经纪人,4.4万家门店,获得的客户同时也是新房的客户,过程中能为消费者提供更好的服务,3天无理由退房,全中国超过3000个楼盘推出了这个服务。贝壳在这四方面具有很强的竞争力。

总体来说,市场很大,可能性很多,竞争面向消费者和服务者两个维度,公司竞争壁垒很高,不会太在意新进入者,会更专注做好自己的事。

我们希望强调几点:

1、合作网络要有强大的协同效应;

2、低频行业依靠补贴很难产生粘性;

3、房产交易链条很长,我们非常关注全流程的管理,从消费者从线上搜索房源开始到最后签合同,不只是线上的那一部分,全流程管控是一件非常复杂的事情。

问:易居明年会降低平台抽佣率,会不会抢夺公司的经纪人,是否会有跟进策略?

答:贝壳上市以后,我们很清楚:

1、将会有强有力的竞争者进入住房交易领域;2、将有更多的资本被投向这个领域。

我们欢迎新模式、新竞争者的到来,因为这能鞭策贝壳不断提升服务质量、发现潜在的弱点、激励团队成员。我们尊重所有能够提升从业者专业水平、提高住房交易服务质量的竞争者。

我们不方便评论其他竞争者。

对于贝壳来说,我们线上线下基础设施构筑了强大而难以复制的竞争壁垒,贝壳利用过去19年的经验建立了ACN,它的文化内核是透明、合作和共担,能够指引经纪人相互协作,提高作业效率。这个模式是很难在短时间内被线上流量颠覆的,住房交易领域的高补贴模式是不可持续的。

贝壳的哲学是“既要、又要、还要”,我们不仅要稳健增长,还要不断提高新房业务的周转效率。

我想分享一组数据,2018年贝壳平台上线,新房GTV 2810亿元,佣金率2.66%,2019年GTV增长到7460亿元,佣金率2.71%,今年前三季度新房GTV已经达到9140亿元,佣金率达到2.74%。同时我们新房业务的应收账款周转天数明显改善,2018年是117天,2019年缩短到96天,今年前三季度进一步缩短到87天。这是我们新房业务的哲学。

问:“三道红线”对房企影响很大,这会对公司新房业务造成什么影响?

答:毋庸置疑,“三道红线”将对房企造成很大影响,他们需要更快的卖掉房子改善报表,这会提升对于新房分销渠道的需求。贝壳是新房分销领域的龙头企业,拥有更高的服务质量和市场份额,能够帮助房企更有效率的去库存、抓回款。我们相信“三道红线”政策会逐步扩大试点范围,给房企一段适应期,但不论是在政策执行之前,试点执行之中,还是全面执行之后,贝壳一直都会是房企值得信赖的选择。

问:《关于平台经济领域的反垄断指南(征求意见稿)》对公司的影响?

答:反垄断征求意见稿并不是一个新事物,和反垄断的整体趋势是相符的。征求意见稿披露了更多细节,并且为未来的执行提供了指导方向。

我们认为这个反垄断指南主要针对一些高市占率的互联网公司,而对于贝壳来说,我们刚刚成立两年多,所在的住房交易市场规模达到32-35万亿元,2018年我们的市占率只有5.3%,2019年达到9.1%,今年大概达到了12%-13%,还有很大的增长空间。贝壳会密切跟踪平台反垄断的后续进展,我们目前符合反垄断指南的所有要求。贝壳利用数据和技术提供透明和更高质量的交易服务,改善消费者体验,是在提升参与者的利益,而不是在伤害他们。

问:今年因为疫情,开发商和公司的合作比较多,需求端环境也比较宽松,这个情况明年可能难以延续,公司如何展望2021年的市场?

答:目前进行展望还有些早,但可以确定的是,“房住不炒”政策之下,我们将要面对的是一个比较平稳的市场环境,我们有信心在经纪人、房企和客户之间扮演一个重要的角色,为行业创造更多价值,向3亿家庭提供住房综合服务。

问:佣金率的变化趋势,三季度新房佣金率下降的原因是什么?

答:二手房佣金率稳中有升,佣金率背后的逻辑是服务保障,比如在北京我们佣金率更高一些,这是因为我们推出了20条服务保障。贝壳平台推出后,加权平均佣金率达到了2.2%-2.3%。

新房方面,自从贝壳平台推出,2018年新房GTV 2810亿元,佣金率2.66%,2019年GTV 7460亿元,佣金率2.71%,今年前三季度新房GTV已经达到9140亿元,佣金率达到2.74%。我们预计全年新房佣金率会略高于2019年。

问:金融业务和装修业务的进展?

答:金融业务方面,Q3金融业务渗透率从1%提升到了8.6%,原因在于和多家金融机构达成合作,推出了多种强大的产品来更好的满足客户需求,平台改善了客户体验。

装修业务方面,我们目前主要在北京进行试点,尝试提高渗透率,目前已经打入了头部市场,手头有超过1000个项目,希望能够学习行业know how。目前我们暂时没有新业务获取的压力,因为我们在手的订单是很大的,现阶段关注点是提高交付质量。

问:接下来几个季度新房渠道渗透率会如何变化,新房贡献率下降是因为提高了经纪人的分佣比例吗?

答:中国正在从新房时代进入存量房时代,几年前新房还非常好卖,2014年之前渠道渗透率几乎为0,2014年达到10%,2019年提高到26%,我们预计到2024年渗透率能提升至42%。Q3新房业务边际贡献率有所下滑,主要源自GTV结构上的变化,合作门店贡献了更大比例的营收。对于链家门店来说,边际贡献率大约是43%,对于合作门店,边际贡献率大约是18%-21%。

 

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